A lakásbérleti szerződésekről

Előzze meg, hogy a nem fizető vagy az ingatlanból kiköltözni nem kívánó bérlővel szembeni követelését csak hosszas pereskedést követően lehessen végrehajtani.

A lakásra vonatkozó bérleti szerződést a Lakástörvény1  szerint írásban kell megkötni.

Ez lehet2

  • egyszerű magánokirat (amely csak a felek aláírását tartalmazza) vagy
  • teljes bizonyító erejű magánokirat vagy
  • közokirat.

Teljes bizonyító erejű a magánokirat például, ha

  • két tanú igazolja, hogy a felek az okiratot, vagyis a bérleti szerződést előttük írták alá, vagy aláírásukat előttük saját kezű aláírásuknak ismerték el (a tanúk nevét és lakcímét az okiraton fel kell tüntetni, az okiratot a tanúknak is alá kell írniuk);
  • az okirat aláírójának aláírását vagy kézjegyét az okiraton közjegyző hitelesíti;
  • ügyvéd ellenjegyzésével látja el a magánokiratot.

Az esetleges későbbi jogviták elkerülése érdekében javasolt legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban megkötni a lakásbérleti szerződést, azonban sem az egyszerű magánokirat, sem a teljes bizonyító erejű magánokirat  közvetlenül nem végrehajtható.

Tekintettel arra, hogy közjegyzői névaláírás-hitelesítés esetén sem lesz az okirat közokirat, ezért ahhoz közvetlen végrehajthatóság szintén nem fűződik.

A lakásbérleti szerződésekről
A lakásbérleti szerződések

 

KÖZJEGYZŐI OKIRATBAN MEGKÖTÖTT LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS

 

Amennyiben a felek a lakásbérleti szerződésüket közjegyző előtt kötik meg, úgy arról közjegyzői okirat (közokirat) készül. Ennek során a közjegyző a megfelelő jogi tájékoztatás megadásával segíti a felek szerződéskötését, amellyel megelőzhetőek az esetleges jövőbeni jogviták, vagy hogy a szerződés egyes rendelkezései jogszabályba ütközőek legyenek.

A közjegyző előtt megkötött bérleti szerződések esetén a közjegyző az ingatlan-nyilvántartás adataiból ellenőrzi a tulajdonviszonyokat, más jogokat és az ingatlan egyéb adatait. Amennyiben ugyanis az ingatlannak több tulajdonosa van, akkor közösen jogosultak a lakás bérbeadására, vagy az egyik tulajdonostárs által történő bérbeadáshoz a többi tulajdonostársnak hozzá kell járulnia.

Ha az ingatlant haszonélvezeti jog terheli, akkor a bérbeadásra a haszonélvező jogosult, hacsak nem járul hozzá a tulajdonos általi bérbeadáshoz. A közjegyző a személyiadat és lakcím-nyilvántartás és egyéb nyilvántartások adatai alapján meggyőződik az eljáró személyek személyazonosságáról, képviseleti jogáról is.

 

11993. évi LXXVIII. törvény
2  Ha valamelyik fél nem tud vagy nem képes írni, nem tud olvasni vagy nem érti az okirat nyelvét a szerződést a következő formában kell megkötni: közokirat, közjegyzői/bírói névaláírás-hitelesítéssel ellátott teljes bizonyító erejű magánokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, két tanú előtt aláírt magánokirat (avagy az aláíró fél az okiraton szereplő aláírását két tanú előtt magáénak ismeri el). Ha a fél nem tud olvasni vagy nem ismeri az okirat nyelvét, magából az okiratból ki kell tűnnie, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a nyilatkozó félnek megmagyarázta.

 

A közokiratban megkötött bérleti szerződésből eredő valamennyi kötelezettség, így az ingatlan kiürítésre és a fizetési kötelezettségek (bérleti díj, rezsi- és egyéb költségek, lakáshasználati díj) bírósági peres eljárás nélkül – kiköltözési kötelezettség esetén akár rendőri közreműködéssel is – közvetlenül végrehajtható.

 

MAGÁNOKIRATBAN MEGKÖTÖTT LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉSEK ALAPJÁN TETT KÖTELEZETTSÉGVÁLLALÓ NYILATKOZATOK KÖZOKIRATBA FOGLALÁSA

 

Ha a felek magánokirati formában már megkötötték a lakásbérleti szerződésüket és azt közokiratban megerősítik a közjegyző előtt, úgy az abból eredő kötelezettségek teljesítésére kétoldalúan (bérbeadó és bérlő közösen) vagy egyoldalúan (csak a bérlő) vállalnak kötelezettséget közjegyzői okiratban (közokiratban).

Az ún. kiürítési vagy kiköltözési nyilatkozatban csak a bérlő vállal arra közokiratban kötelezettséget, hogy a bérleti jogviszony megszűnésekor a bérleményből kiköltözik, az ingóságaitól kiürített, rendeltetésszerű használatra alkalmas, a lakásbérleti szerződésben meghatározott állapotnak megfelelően és felszereltséggel visszabocsájtja a bérbeadó kizárólagos birtokába és rendelkezésére. Emellett a bérlő arra is vállalhat egyoldalú kötelezettséget a közjegyzői okiratban, hogy a bérleti szerződésből eredő fizetési kötelezettségeit (bérleti díj, rezsi- és egyéb költségek, lakáshasználati díj) a bérbeadó részére teljesíti.

A közjegyzői okiratba foglalt egy- vagy kétoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatból (kiürítési vagy kiköltözési nyilatkozatból) eredő kötelezettség bírósági peres eljárás nélkül – akár rendőri közreműködéssel is – közvetlenül végrehajtható.

Amennyiben közjegyzői okiratban szeretne lakásbérleti szerződést kötni, úgy személyes megbeszélés érdekében, kérjük, keresse irodánkat időpont-egyeztetés végett. Ha magánokirati formában már megkötötték a lakásbérleti szerződést, és annak alapján kíván kötelezettségvállaló nyilatkozatot tenni, úgy kérjük, a bérleti szerződést juttassa el irodánk e-mail címére, megjelölve azt, mire vonatkozzon a közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozat (csak kiköltözés/kiürítés vagy emellett fizetésre vonatkozó kötelezettségvállalás is).

A bérleti szerződések közokiratba foglalásának díjáról, valamint a kiköltözési nyilatkozat díjáról a Díjszabás menüben olvashat.